マンションの価格

平成19年地価公示

話の途中だけど、平成19年地価公示が発表されたので
私の住む地域はどうかと早速見てきた。
すると、概況と同じように上昇していた。
上昇率は前年比5%で、前年度の上昇率である0.6%と比べると
はっきりした上昇となっており、2003年と同じ額に戻った。
2005年を底として見事なV字型になっている。
別に投資などをしているわけではないので
だからどうだというわけではないのだが。

ところで、ブログ表示がまた知らない間に微妙に変わり
タイトルにリンク線が付いてしまっている。
はっきり言っていらないと思う。
テンプレートのCSSが変更されたのだろうか。

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マンションの実勢価格 #7

以前紹介した土地総合ライブラリー中の
土地総合情報システムと比べてみると
そちらの方が個別物件の所在地が詳しく出ている。
また、いつの間にか進化していて情報表示が総合化されていた。
残念なことに㎡単価は出ていないのだが
それはレインズの方で見ることができる。
つまり、互いに情報を補え合えるということだ。
個人情報保護の観点から
ポイントを絞れないのは致し方ないことだろう。
それでも情報を複数のサイトから
多面的に見ていけるようになったことはよいことだ。

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マンションの実勢価格 #6

取引の実勢価格がWEB上で分かるのは悪くない。しかし、逆に言えば
今までがいかに分からなかったかということに他ならない。
不動産取引の不透明さにようやく手がかかったというだけのことだ。
ただ、実勢価格ということには大きな意味がある。

これまでも仲介業者を調べれば
中古マンションの販売価格はいくらでも出てきていた。
自分のマンションの近辺や、場合によっては
自分のマンションそのものの販売価格も知ることができた。
しかし、その価格で成約するとは限らない。
売れてこそ意味のあることなので
販売価格より成約価格が分かった方がよいに決まっている。

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マンションの実勢価格 #5

横軸を築年数、縦軸を㎡単価にしたグラフ表示が一番よく
これならばある程度参考にできる情報となってくる。
グラフ上ではカーソルの他に十字のラインが出て
両方は微妙にずれているのだが、見やすくはなっている。
そして、点で示されている情報のどれかをクリックすると形が変わるので
その状態で「拡大する」ボタンを押すと、縦軸横軸の数値幅が大きくなり
クリックした情報近辺の状態がより細かく表示される。
また、この拡大図では、一つ一つの情報にカーソルを持っていくと
その情報の詳細表示が現れる。
表示項目は価格、㎡単価、専有面積、所在地、間取り、築年で
これだけあれば参考にできる。
情報提供としては、以上のもののようだ。

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マンションの実勢価格 #4

マーケット情報はどちらかというと業者向けのものだろう。
家をいくつか持っていて、売るならどれを売ろうかとか
いつ売ろうかとかを考える場合には参考になるのかもしれないが
私を含めて庶民にはあまり縁のない話である。

最初の分布図の話に戻るが、データの条件幅の広さは
地域や部屋タイプでさらに絞っていくことができるようになっている。
また、グラフの横軸を築年数と専有面積のどちらかに
縦軸を価格と㎡単価のどちらかに変えられるようになっている。
ただし、あまり詳しく条件を指定しても
その条件での取引情報が少ない場合には反映がされず
表示可能な条件に変えられてしまうのだが
それでも最初の検索よりは対象が絞られてくる。

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マンションの実勢価格 #3

ここで都道府県と地域を選択すると
直近3ヶ月の取引情報が専有面積と価格による分布図として現れる。
ただし最初に選択できる地域の範囲が広すぎるため
いくら同じ専有面積といっても
立地する場所の違いによる価格の幅ができてしまう。
その他に価格を左右する大きな条件として築年数による差もあるが
それはこの図では分からない。
結果的に同じ専有面積での分布図による価格の幅は2倍から4倍はあり
あまり参考にならない気がする。
さらにマーケット情報として「直近2年間の平均成約価格・平均m²単価・平均専有面積・間取り別件数・築年別件数の推移」が分かるのだが
同じ理由で私にはあまり参考になるとは思えなかった。

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マンションの実勢価格 #2

「レインズ」(REINS)とは、不動産物件情報交換のための
業界のネットワークシステムのことで、不動産流通機構として
東日本、中部圏、近畿圏、西日本の四つの法人に分かれている。
http://www.reins.or.jp/market_research.html
会員外の一般ユーザーでも市場動向を見ることはできるのだが
対象範囲が広すぎたり大雑把だったりして
あまり参考にはならなかった。しかし今回は
このシステムに蓄積されているデータを公表するということらしい。
現在は試行運用ということで「情報の提供対象は、北海道、宮城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、愛知県のうち、提供地域にて一定の件数の基準を満たした場合のみ」となっている。
ともあれページ http://www.contract.reins.or.jp/ を開くと
まず最初に検索画面が出てくる。

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マンションの実勢価格 #1

11月28日付NIKKEI NETの記事に
「不動産実勢価格のネット公表、29日から試験運用・国交省」
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20061128AT3S2800T28112006.html と、いうものがあった。
「レインズ」という、土地総合情報ライブラリーとは
また違ったシステムから公表を行うことになるわけだ。
29日から運用開始ということで、早速いろいろ使ってみているが
まだ詳しくはみていないので、使ってみての感想などはまた後日。

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土地取引価格 #8

売る側にとってはこれだけの値段でしか売れませんよという
覚悟を決めるための嫌な参考ではあるのだが
買う側だけでなく売る側にとっても
取引価格の公表値が参考になるということだ。
売主にとっては早く売れることも売値と同じぐらい重要なことである。
適正な価格を打ち出せば、早く買い手が現れるものなのかもしれない。

売買には、そこへさらに運の要素も絡んでいそうだ。
売主の事情で、損切りしてでもとにかく早く売りたい
そんなマンションに希望条件で出会えれば、それは買主の得になり
多少高くてもその地域でどうしても早くマンションを入手したい
そんな買主が現れれば、それは売主の得になる。
これが取引の事情というわけだ。

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土地取引価格 #7

知りたいのは、はたしてそこに二重価格というか
売主の希望価格と妥協価格があるのかということだ。
売る側とすれば少しでも高く売りたいに決まっている。
何となく相場にプラスアルファをして売値を決めているような気もする。
マンション売買で利益を上げるというのは、まだ到底難しい話だろうが
購入にかかった金額から失う分は、できるだけ少なくしたい。
商談の場では売主と買主の心理戦が展開されるのであろうか。
やはりそこで重要になるのは、これぐらいのマンションなら
これぐらいの値段というお互いの相場観である。
仲介業者も間に入って話をしてくれるのだろうが
自分でも相場観を持っていた方が納得はしやすい。
この取引価格の公表値はそのための情報にもなりそうだ。

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